Kan ik mijn lage hypotheekrente meenemen als ik binnen Leidsche Rijn verhuis?

Meestal wel, maar bijna nooit voor het hele bedrag. Vrijwel alle geldverstrekkers kennen een verhuisregeling waarmee je de rente van je huidige lening meeneemt naar je volgende woning, voor het bedrag dat op dit moment nog openstaat. Ga je meer lenen, en dat doe je bijna altijd als je binnen Leidsche Rijn een stap omhoog maakt, dan geldt voor dat extra deel de rente van vandaag. Dat is precies de rekensom die deze vraag zo belangrijk maakt nu de rentes oplopen.

Ik krijg de vraag de laatste tijd vooral van mensen die tussen 2019 en 2022 een eerste woning kochten in Terwijde, Parkwijk, Het Zand of Langerak, daar een rente van ver onder de 2 procent op hebben en nu toe zijn aan een tussenwoning of hoekwoning met een tuin. Hun eerste gedachte is begrijpelijk: als ik die rente kwijtraak, wordt verhuizen onbetaalbaar. Zo zwart-wit is het niet.

Wat de verhuisregeling precies doet

De verhuisregeling, ook wel meeneemregeling, betekent dat je de resterende rentevaste periode en het rentepercentage van je huidige leningdeel overzet naar de hypotheek op je nieuwe huis. Twee dingen zijn daarbij belangrijk.

Ten eerste: het is geen wettelijk recht. Of het kan, en onder welke voorwaarden, staat in de voorwaarden van jouw geldverstrekker. Bij veel aanbieders lukt het probleemloos, bij sommige gelden aanvullende eisen.

Ten tweede: je neemt de rente mee tot maximaal de schuldrest van je huidige lening. Heb je nog €280.000 openstaan tegen 1,8 procent en heb je voor de nieuwe woning €420.000 nodig, dan houd je die 1,8 procent over €280.000 en sluit je voor de resterende €140.000 een nieuw leningdeel tegen de actuele rente. Je maandlast is dus een gewogen gemiddelde van oud en nieuw, geen van beide.

Let ook op de opslagen. Sommige geldverstrekkers passen je rente alsnog aan als je situatie verandert: je had wel NHG en nu niet meer, je lening wordt een grotere of juist kleinere fractie van de woningwaarde, of het energielabel van de nieuwe woning verschilt van het oude. Dat kan een paar tienden schelen.

De valkuil die mensen niet zien aankomen

Hier gaat het in de praktijk het vaakst mis, en het heeft niets met de rente zelf te maken maar met je maximale hypotheek.

Voor het toetsen van wat je mag lenen, moet een geldverstrekker bij een rentevaste periode korter dan tien jaar rekenen met de wettelijke toetsrente, die op dit moment 5 procent bedraagt, ook als jouw werkelijke rente 1,8 procent is. Heb je in 2020 tien jaar vastgezet, dan is je resterende rentevaste periode nu nog vier jaar. Meenemen of niet: voor de berekening van je leencapaciteit telt dat leningdeel dan mee tegen 5 procent in plaats van tegen je eigen lage rente. Het resultaat kan zijn dat je op papier tienduizenden euro’s minder kunt lenen dan je op basis van je werkelijke maandlast zou verwachten.

Dat is geen reden om van verhuizen af te zien, maar wel een reden om dit vóór de eerste bezichtiging uit te rekenen in plaats van erna. Soms is het verstandiger de oude rente juist niet mee te nemen en het geheel opnieuw en langer vast te zetten, omdat je dan wél op het bedrag uitkomt dat je nodig hebt. Welke van de twee gunstiger uitpakt, verschilt per situatie en per geldverstrekker.

Wat er fiscaal met je meeverhuist

Naast de rente verhuizen er drie dingen mee die je niet op je rentevoorstel terugziet.

Je overwaarde. Verkoop je je huidige woning voor meer dan je hypotheekschuld, dan is dat verschil je eigenwoningreserve. De bijleenregeling schrijft voor dat je die overwaarde in je volgende woning steekt; doe je dat niet, dan is de rente over het bedrag dat je onnodig extra leent niet aftrekbaar. Die eigenwoningreserve blijft drie jaar gelden. In Leidsche Rijn is dit zelden theorie: wie in 2019 kocht, heeft nu doorgaans een flinke overwaarde.

Je aflossingsvrije deel van vóór 2013. Had je op 31 december 2012 al een hypotheek, dan valt dat deel onder het overgangsrecht en houd je er renteaftrek over zonder dat je hoeft af te lossen. Dat recht kun je bij een verhuizing behouden, maar alleen tot het bedrag dat je toen schuldig was. Alles wat je daarbovenop leent voor een duurder huis valt onder de gewone regels: annuïtair of lineair aflossen binnen dertig jaar.

Je aftrektermijn. De maximale periode van dertig jaar hypotheekrenteaftrek loopt door als je verhuist; die begint niet opnieuw. Begon je in 2018, dan heb je nu nog ruim tweeëntwintig jaar te gaan, ook bij een nieuwe woning en een nieuwe geldverstrekker. Een aanvullend leningdeel krijgt wel zijn eigen termijn van dertig jaar.

Volgorde en termijnen

Koop je eerst en verkoop je daarna, dan geef je bij de aanvraag aan dat je de verhuisregeling wilt gebruiken. Verkoop je eerst, dan geldt meestal een termijn waarbinnen je de nieuwe lening moet aanvragen: bij veel aanbieders zes maanden na aflossing van de oude hypotheek, bij sommige producten langer. Die termijn is een harde deadline, dus die wil je kennen voordat je de verkoop in gang zet. Meer over die keuze lees je in eerst kopen of eerst verkopen in Leidsche Rijn.

Wat ik voor je nareken

Ik reken beide routes naast elkaar uit: meenemen versus opnieuw afsluiten, met de gevolgen voor je maximale hypotheek, je maandlast en je aftrek. Daar rolt geen voorspelling uit over wat de rente gaat doen, maar wel een helder beeld van wat elke route je kost en wat er binnen jouw budget past. Dat gesprek voer ik het liefst voordat je gaat bezichtigen, want het bepaalt in welke prijsklasse je serieus kunt kijken.

Veelgestelde vragen

Kan ik mijn hypotheekrente altijd meenemen naar een nieuwe woning?

Nee. Het meenemen van je rente is geen wettelijk recht, maar een voorwaarde in je hypotheekakte. De meeste geldverstrekkers bieden een verhuisregeling aan, maar de voorwaarden verschillen: de termijn waarbinnen je de nieuwe lening moet aanvragen, het maximumbedrag (de schuldrest) en eventuele opslagen als je situatie verandert. Laat dit narekenen voordat je een bod uitbrengt.

Wat gebeurt er met de overwaarde van mijn huidige woning?

Die overwaarde is je eigenwoningreserve. Volgens de bijleenregeling moet je die in je volgende woning inbrengen; het deel dat je in plaats daarvan extra leent, levert geen hypotheekrenteaftrek op. De eigenwoningreserve blijft drie jaar gelden.

Deze informatie is algemeen en geschreven op basis van de situatie op de genoemde controledatum. Regels, rentes en marktcijfers veranderen. Voor jouw situatie is persoonlijk advies nodig.

Direct hulp bij jouw situatie