NHG-grens naar € 500.000 in 2027: wat scheelt dat in Leidsche Rijn?

De NHG-grens gaat per 1 januari 2027 van € 470.000 naar € 500.000. Dat heeft NHG op 13 oktober 2026 bekendgemaakt. Voor Leidsche Rijn is dat geen detail: een flink deel van de appartementen en kleinere eengezinswoningen hier zit precies in de zone tussen die twee bedragen. Wie nu op zoek is, doet er goed aan te weten wat de grens inhoudt, welke datum telt en wanneer wachten tot januari loont.

Wat NHG is en waarom de grens ertoe doet

Nationale Hypotheek Garantie is een vangnet. Kun je door werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, scheiding of overlijden van je partner je hypotheek niet meer betalen en moet je huis met verlies worden verkocht, dan kan NHG de restschuld overnemen. Omdat de geldverstrekker daarmee minder risico loopt, betaal je met NHG vrijwel altijd een lagere rente dan zonder. Hoe groot dat verschil is, hangt af van de geldverstrekker en van hoeveel je leent ten opzichte van de woningwaarde, maar het scheelt over een rentevaste periode van tien jaar al snel duizenden euro’s.

Daar staat een eenmalige premie tegenover: 0,4% van het hypotheekbedrag, en die blijft in 2027 ongewijzigd. Bij een hypotheek van € 490.000 is dat € 1.960. Die premie mag je meefinancieren en is in de meeste gevallen binnen een jaar terugverdiend door de lagere rente.

De grens bepaalt of je in aanmerking komt. Hij wordt elk jaar opnieuw vastgesteld op basis van de gemiddelde koopsom van de afgelopen 27 maanden, plus 5%, afgerond op € 5.000. Omdat de prijzen zijn gestegen, stijgt de grens mee: van € 450.000 in 2025 naar € 470.000 in 2026 en nu naar € 500.000 in 2027.

De nieuwe bedragen op een rij

Vanaf 1 januari 2027 geldt een NHG-grens van € 500.000. Financier je energiebesparende maatregelen mee, dan mag de hypotheek oplopen tot € 530.000 (106% van de grens); dat was € 498.200. De premie blijft 0,4%. Voor de grens telt het laagste van de koopsom en de getaxeerde marktwaarde, en bij een verbouwing de waarde na verbouwing.

Nieuw is dat NHG bij grondgebonden woningen met energielabel E, F of G standaard € 20.000 financieringsruimte voor verduurzaming meeneemt in de aanvraag. Je bent niet verplicht dat bedrag op te nemen, maar het staat vanaf dag één op tafel. Gebruik je het niet binnen twee jaar, dan wordt het restant afgelost op de hypotheek. In de nieuwbouwwijken van Leidsche Rijn speelt dit nauwelijks, want de meeste woningen hier zijn na 1998 gebouwd en hebben label A, B of C. In Vleuten en De Meern, met oudere woningen rond de dorpskernen, komt het wel voor. Wat je verder aan verduurzaming kunt meefinancieren, staat in verbouwen in plaats van verhuizen.

Welke datum telt: het bindend aanbod, niet je bod

Dit is het punt waar het in de praktijk misgaat. Niet de dag van je bod, niet de datum van de koopovereenkomst en ook niet de overdracht bij de notaris bepaalt welke grens geldt, maar de datum waarop de geldverstrekker het bindend aanbod uitbrengt. Komt dat aanbod in december 2026, dan geldt € 470.000. Komt het in januari 2027, dan geldt € 500.000.

Koop je dus in november een woning van € 490.000 en wil je NHG, dan moet de hypotheekaanvraag zo worden gepland dat het bindend aanbod ná 1 januari valt. Dat betekent: het financieringsvoorbehoud en de leveringsdatum in de koopovereenkomst ruim genoeg kiezen, en met de geldverstrekker afstemmen wanneer het aanbod wordt uitgebracht. Een aanbod dat in december al bindend is, kun je niet alsnog onder de nieuwe grens brengen. Dit is iets om bij je bod te regelen, niet daarna. Bij de startersvrijstelling van € 615.000 speelt hetzelfde soort timing, alleen telt daar juist de datum bij de notaris.

Wat het in Leidsche Rijn concreet scheelt

De mediane verkoopprijs in Leidsche Rijn lag in het derde kwartaal van 2026 rond € 571.000, zo blijkt uit de NVM-cijfers over Q3. Dat is boven de grens, ook de nieuwe. Maar de mediaan vertelt niet het hele verhaal. Appartementen in Leidsche Rijn Centrum, Terwijde en Parkwijk, de kleinere tussenwoningen in Langerak, Veldhuizen en Vleuterweide en veel woningen in de dorpskernen van Vleuten en De Meern wisselen van eigenaar tussen € 450.000 en € 500.000. Precies dat segment valt in 2026 nog buiten NHG en komt in 2027 binnen bereik.

Voor een stel dat een tussenwoning van € 485.000 koopt met € 30.000 eigen geld, gaat het om een hypotheek van € 455.000. Zonder NHG betalen ze de tophypotheek-rente van hun geldverstrekker; met NHG vaak een paar tienden van een procent minder. Bij 0,3% verschil is dat ruim € 1.300 per jaar aan rente, tien jaar lang. De premie van € 1.820 is dan in het tweede jaar terugverdiend. Daarnaast telt de zekerheid: wie met NHG buiten zijn schuld in de problemen komt, staat niet alleen. Hoeveel je in dit segment überhaupt kunt lenen, staat in welk inkomen heb je nodig voor een huis van € 400.000, € 500.000 of € 600.000.

Wachten tot januari of nu doorpakken?

Een hogere NHG-grens is geen reden om een goede woning te laten lopen. Zit de koopsom boven € 470.000 en wil je NHG, dan is het antwoord niet wachten met kopen maar slim plannen: bieden kan nu, het bindend aanbod komt in januari. In een markt waar woningen gemiddeld nog geen maand te koop staan, is dat een beter plan dan in januari opnieuw beginnen met zoeken. Zit de koopsom onder € 470.000, dan verandert er voor jou niets en kun je gewoon doorpakken.

Waar ik wel voor waarschuw: reken jezelf niet rijk op de grens alleen. Of je de hypotheek krijgt, hangt af van je inkomen, de toetsrente, je verplichtingen en het energielabel. NHG verruimt niet wat je mag lenen, het maakt de lening goedkoper en veiliger. Wat er verder dit jaar voor kopers speelt, staat in een huis kopen in Leidsche Rijn in 2026.

Wat ik zou nagaan

Ligt de koopsom (of de taxatiewaarde, als die lager is) tussen € 470.000 en € 500.000, zorg dan dat de koopovereenkomst ruimte biedt voor een bindend aanbod in januari. Vraag je geldverstrekker of adviseur om een renteoverzicht mét en zonder NHG, zodat je het verschil zwart op wit ziet. Koop je met verbouwing, laat dan de waarde na verbouwing meewegen; die telt voor de grens. En koop je een oudere woning in Vleuten of De Meern met een slecht label, bekijk dan of de standaard € 20.000 voor verduurzaming in je plan past.

Veelgestelde vragen

Wat is de NHG-grens in 2027?

€ 500.000. Financier je energiebesparende maatregelen mee, dan mag de hypotheek oplopen tot € 530.000. De eenmalige premie blijft 0,4% van het hypotheekbedrag.

Telt de datum van mijn bod of van het bindend aanbod?

De datum van het bindend aanbod van de geldverstrekker. Valt dat aanbod in 2026, dan geldt € 470.000; valt het in 2027, dan geldt € 500.000. De datum van je bod, de koopovereenkomst of de overdracht is niet bepalend.

Kan ik een lopende hypotheek zonder NHG in 2027 alsnog onder NHG brengen?

Alleen bij een nieuwe hypotheek, bijvoorbeeld bij oversluiten of verhuizen. Een bestaande hypotheek krijgt niet met terugwerkende kracht NHG. Of oversluiten loont, hangt af van je huidige rente en de resterende rentevaste periode.

Deze informatie is algemeen en geschreven op basis van de situatie op de genoemde controledatum. Regels, rentes en marktcijfers veranderen. Voor jouw situatie is persoonlijk advies nodig.

Direct hulp bij jouw situatie