Overbruggingskrediet: hoe betaal je je nieuwe huis voordat je oude verkocht is?

Een overbruggingskrediet is een tijdelijke lening waarmee je de overwaarde van je huidige woning al gebruikt voordat die woning bij de notaris is overgedragen. Je leent er dus geen geld bij dat je niet hebt — je leent vooruit op geld dat al in je eigen huis zit, maar dat nog niet op je rekening staat. Dat is precies het probleem dat doorstromers in Leidsche Rijn bij mij op tafel leggen: ze willen hun nieuwe woning kopen zonder ontbindende voorwaarde voor de verkoop van de oude, maar de overwaarde komt pas vrij als die oude woning daadwerkelijk is geleverd. Het overbruggingskrediet dicht dat gat, en loopt daarna af zodra de verkoopopbrengst binnen is.

Waar het geld vandaan komt

Stel dat je woning in Terwijde € 560.000 waard is en er nog € 240.000 hypotheek op staat. Op papier heb je dan € 320.000 overwaarde. Koop je een woning van € 700.000, dan wil je dat bedrag inleggen, zodat je nieuwe hypotheek € 380.000 wordt in plaats van € 700.000. Maar de koper van jouw huis betaalt pas bij de overdracht, en die ligt vaak maanden na het moment dat jij je nieuwe woning moet afrekenen. Het overbruggingskrediet overbrugt die maanden: de notaris gebruikt het bij de aankoop, en lost het af uit de verkoopopbrengst.

Belangrijk om te weten: dit is een aparte lening naast je nieuwe hypotheek, met een eigen rente en een eigen looptijd. De looptijd is kort — in de regel twaalf tot vierentwintig maanden, bij nieuwbouw soms langer. Het grootste deel van de overbruggingen wordt binnen een jaar afgelost.

Hoeveel kun je overbruggen?

Dat hangt vooral af van één ding: is je huidige woning al verkocht of niet.

Is de woning verkocht en zijn de ontbindende voorwaarden verstreken, dan staat de opbrengst zo goed als vast. Geldverstrekkers gaan dan uit van de verkoopprijs, minus de restschuld van je huidige hypotheek en minus de verkoopkosten. Je overbrugt dan bijna de volledige overwaarde.

Is de woning nog niet verkocht, dan neemt de geldverstrekker een veiligheidsmarge. Veel aanbieders rekenen met ongeveer 90% van de marktwaarde uit een taxatie, minus de restschuld. Op die € 560.000 uit het voorbeeld kom je dan op € 504.000 minus € 240.000, dus € 264.000 in plaats van € 320.000. Dat verschil van € 56.000 moet je dan tijdelijk zelf overbruggen of uit je nieuwe hypotheek halen. Welk percentage een geldverstrekker aanhoudt, verschilt per aanbieder en per soort taxatie.

Dat is de reden dat ik mensen zelden aanraad om een woning te kopen zonder een idee te hebben van wat hun eigen huis realistisch opbrengt. Een waardebepaling is hier geen formaliteit, maar het getal waar je hele financiering op rust.

Wat het kost, en wat er nog bij komt

De rente op een overbruggingskrediet ligt boven de rente op een gewone hypotheek. In 2026 zie je percentages tussen ongeveer 4,5% en 6%, afhankelijk van de aanbieder. Je betaalt die rente over het opgenomen bedrag, en bij de meeste aanbieders maandelijks.

Wat mensen vaker onderschat: niet de rente op de overbrugging zelf, maar de som van alles bij elkaar. Zolang je oude woning nog niet is geleverd, betaal je de hypotheek daarop én de hypotheek op je nieuwe woning én de rente op de overbrugging. Geldverstrekkers toetsen of je dat kunt dragen. Met een gemiddelde rente van 4,49% voor tien jaar vast met NHG, tegen 3,68% aan het begin van dit jaar, is die toets zwaarder dan in 2024 of 2025.

De fiscale kant

Twee dingen zijn hier van belang.

Ten eerste: de rente op het overbruggingskrediet is aftrekbaar, zolang het krediet dient om je eigen woning te financieren. Dat werkt dus net als bij gewone hypotheekrente.

Ten tweede, en dat vergeten mensen: de bijleenregeling. Verkoop je je woning met overwaarde, dan ontstaat een eigenwoningreserve. Gebruik je die overwaarde niet volledig voor je nieuwe woning, dan krijg je geen renteaftrek over het deel van je nieuwe hypotheek dat met die niet-gebruikte overwaarde overeenkomt. De eigenwoningreserve vervalt pas na drie jaar. In de praktijk betekent dat: de overwaarde die je via de overbrugging inlegt, moet je ook echt in de woning laten zitten — haal je die er na de verkoop weer uit voor een auto of een verbouwing elders, dan kost dat je aftrek.

Wat dit in Leidsche Rijn praktisch betekent

De markt hier is nog steeds krap, al is hij in het derde kwartaal van 2026 wel ruimer geworden. In de regio Utrecht stond een woning gemiddeld 26 dagen te koop, ging ruim 75% boven de vraagprijs weg en liep de krapte-indicator op van 1,9 naar 2,3. Dat pleit nog altijd voor eerst kopen: de kans dat je eigen woning onverkoopbaar blijkt, is klein.

Maar let op het verschil tussen verkocht en geleverd. Die 26 dagen gaan over de tijd tot er een koper is. Daarna volgt vaak nog een periode van weken tot maanden tot de overdracht bij de notaris, en dat is precies de periode waarover je overbrugging loopt. Het aanbod in de regio nam ondertussen met 23,6% toe ten opzichte van een jaar eerder, dus de markt wordt ruimer.

Of eerst kopen of eerst verkopen in jouw situatie de betere route is, heb ik apart uitgewerkt in eerst kopen of eerst verkopen. Dit artikel gaat over de financiering als je die keuze al hebt gemaakt.

Wat ik zou doen voordat je biedt

Drie dingen, in deze volgorde. Laat eerst vaststellen wat je eigen woning realistisch opbrengt en wat er nog aan hypotheek op staat. Laat daarna uitrekenen wat je maximaal kunt overbruggen bij een niet-verkochte woning, niet bij een verkochte — dat is de situatie waarin je gaat bieden. En reken als derde een scenario door waarin je woning een halfjaar langer onverkocht blijft dan je verwacht. Als dat derde scenario klopt, kun je rustig bieden.

Veelgestelde vragen

Kan ik een overbruggingskrediet krijgen als mijn huidige woning nog niet verkocht is?

Ja, dat kan. De geldverstrekker houdt dan wel een veiligheidsmarge aan en rekent meestal met ongeveer 90% van de getaxeerde marktwaarde, minus je restschuld. Is je woning al verkocht en zijn de ontbindende voorwaarden verstreken, dan wordt er gerekend met de verkoopprijs minus restschuld en verkoopkosten, en kun je dus meer overbruggen.

Wat gebeurt er als mijn woning langer onverkocht blijft dan de looptijd van het krediet?

Een overbruggingskrediet loopt meestal twaalf tot vierentwintig maanden. Verlenging is bij veel geldverstrekkers mogelijk, maar gaat niet automatisch: er volgt een nieuwe beoordeling. Daarom reken ik vooraf altijd een scenario door waarin de verkoop langer duurt dan verwacht, zodat je weet wat je dan te doen staat.

Deze informatie is algemeen en geschreven op basis van de situatie op de genoemde controledatum. Regels, rentes en marktcijfers veranderen. Voor jouw situatie is persoonlijk advies nodig.

Direct hulp bij jouw situatie