Eerst kopen of eerst verkopen in Leidsche Rijn?

Bijna de helft van de kopers die ik in Leidsche Rijn spreek, heeft al een woning. Ze wonen in een appartement in Leidsche Rijn Centrum en willen naar een gezinswoning in Terwijde, of ze wonen in Parkwijk en zoeken meer ruimte in Vleuterweide. Hun vraag is bijna altijd dezelfde: moeten we eerst kopen of eerst verkopen? Het antwoord hangt af van de markt, van je financiële ruimte en van hoeveel onzekerheid je aankunt.

Wat de huidige markt betekent voor doorstromers

In de regio Utrecht werd in het derde kwartaal van 2026 een woning gemiddeld in 26 dagen verkocht, en ruim driekwart van de woningen (75,6%) ging boven de vraagprijs weg. Landelijk is de markt volgens de NVM wat rustiger geworden: er staan meer woningen te koop en prijzen vlakken af. In Utrecht is de krapte-indicator met 2,3 echter nog steeds laag, wat wil zeggen dat kopers weinig keus hebben.

Voor doorstromers heeft dat twee gevolgen. Je eigen woning verkoop je vrijwel zeker snel en tegen een goede prijs. Maar het vinden en winnen van een nieuwe woning is het onzekere deel. De volgorde eerst verkopen, dan kopen, geeft financiële zekerheid maar het risico dat je tijdelijk nergens woont. Eerst kopen geeft woonzekerheid, maar vraagt om een financiering die beide woningen kan dragen.

Optie 1: eerst verkopen

Je verkoopt je huidige woning en spreekt een ruime opleverdatum af, bijvoorbeeld drie tot zes maanden. In die periode zoek je een nieuwe woning. Het voordeel is helder: je weet exact hoeveel overwaarde je hebt, en je kunt bieden zonder voorbehoud van verkoop. Dat maakt je bod sterker.

Het nadeel is de tijdsdruk. Vind je binnen de afgesproken periode niets, dan moet je tijdelijk huren of bij familie intrekken. Tijdelijke huur in Utrecht is schaars en duur. Bespreek daarom vooraf met de koper van je woning of een langere of flexibele oplevering mogelijk is. In de praktijk zijn kopers in Leidsche Rijn daar vaak toe bereid, zeker als ze zelf ook nog iets moeten verkopen.

Optie 2: eerst kopen

Je koopt eerst en verkoopt daarna. De vraag is dan of je de periode met twee woningen kunt financieren. Daarvoor zijn een overbruggingskrediet en een tijdelijke dubbele hypotheeklast nodig. Geldverstrekkers rekenen daarbij doorgaans met een deel van de verwachte overwaarde, niet met de volledige verkoopopbrengst, en stellen eisen aan je inkomen om de dubbele last tijdelijk te dragen.

Deze route is aantrekkelijk als je veel overwaarde hebt en een stabiel inkomen. In Leidsche Rijn is de overwaarde bij woningen die vóór 2020 zijn gekocht vaak aanzienlijk. Het risico zit in een onverwacht tegenvallende verkoop, bijvoorbeeld door een marktschok. De kans daarop is in de huidige markt beperkt, maar niet nul, en de gevolgen kunnen groot zijn.

Optie 3: kopen met voorbehoud van verkoop, of een no-risk clausule

Een bod onder voorbehoud van verkoop van je eigen woning is in een krappe markt zwak: een verkoper kiest eerder voor een bieder zonder dat voorbehoud. Een tussenvorm is een no-risk clausule, waarbij de verkoper mag doorverkopen als er een betere bieder komt en jij dan de keuze krijgt om alsnog zonder voorbehoud te kopen. Bij nieuwbouwprojecten in Leidsche Rijn, zoals in Leeuwesteyn of Leidsche Rijn Centrum Oost, zie je soms vergelijkbare regelingen die de tijd tussen aankoop en oplevering overbruggen.

Zo maak je de keuze

Begin niet met de vraag welke volgorde je wilt, maar met drie feiten. Ten eerste: wat is je huidige woning realistisch waard? Niet de vraagprijs van de buren, maar de waarde op basis van recente transacties in jouw straat. Ten tweede: wat kun je lenen inclusief overbrugging, en wat zijn de maandlasten als je tijdelijk twee woningen hebt? Ten derde: hoeveel tijd en onzekerheid kun je aan, gezien werk, kinderen en school?

Met die drie antwoorden wordt de keuze meestal vanzelf duidelijk. Wie veel overwaarde en een ruim inkomen heeft, kan eerst kopen. Wie krap zit of rust wil, verkoopt eerst met een lange opleverdatum. Belangrijk is vooral dat hypotheekadvies en verkoopstrategie in één plan samenkomen, omdat de opleverdatum, de overbrugging en het bod op de nieuwe woning elkaar direct beïnvloeden.

Veelgestelde vragen

Wat is een overbruggingskrediet?

Een tijdelijke lening waarmee je de verwachte overwaarde van je huidige woning alvast gebruikt voor de aankoop van je nieuwe woning, totdat de oude woning is verkocht en geleverd.

Kan ik bieden onder voorbehoud van verkoop van mijn eigen huis?

Dat kan, maar in een krappe markt zoals Leidsche Rijn is zo’n bod zwak; verkopers kiezen meestal een bieder zonder dat voorbehoud. Een no-risk clausule is soms een tussenoplossing.

Hoe lang kan ik de oplevering van mijn verkochte woning uitstellen?

Dat is onderhandelbaar. Drie tot zes maanden komt in Leidsche Rijn regelmatig voor, zeker als de koper zelf ook nog iets moet verkopen of opleveren.

Deze informatie is algemeen en geschreven op basis van de situatie op de genoemde controledatum. Regels, rentes en marktcijfers veranderen. Voor jouw situatie is persoonlijk advies nodig.

Direct hulp bij jouw situatie