Verbouwen in plaats van verhuizen: wat kun je meefinancieren?

Meer dan veel mensen denken, en sinds kort met iets andere spelregels. Uit de cijfers van hypotheekdatanetwerk HDN over augustus 2026, gepubliceerd op 2 september, blijkt dat verbouwers na vier maanden van dalende aantallen weer het grootste klantprofiel op de hypotheekmarkt vormen. Tegelijk is het energielabel per 29 mei 2026 vernieuwd en zijn de leennormen voor 2026 op één punt juist krapper geworden: voor de allerzuinigste woningen is de extra leenruimte verlaagd. Wie in Leidsche Rijn overweegt om de woning aan te pakken in plaats van te verhuizen, heeft dus met drie dingen tegelijk te maken: wat je mag lenen, wat je woning aan energie verbruikt, en wat de verbouwing daadwerkelijk oplevert.

Wat de cijfers van augustus laten zien

In augustus werden er via HDN 34.831 hypotheekaanvragen gedaan, 4% minder dan in augustus 2025 en fors minder dan in juli, dat met ruim 55.000 aanvragen een van de drukste maanden van het jaar was. Van die aanvragen ging 61% om de aankoop van een woning; de overige 39% betrof oversluitingen, verhogingen en verbouwingen. Het aandeel starters in de koopaanvragen zakte naar 48,5%, tegen 52,5% een jaar eerder.

Die laatste twee cijfers vertellen samen één verhaal: er wordt minder verhuisd en meer verbouwd. Dat is logisch in een markt waarin de rente hoger ligt dan twee jaar geleden en het aanbod krap blijft. Als je een lage rente hebt op je huidige lening, kan een verbouwing aantrekkelijker zijn dan een verhuizing — al hangt dat volledig af van wat je nodig hebt.

Wat het energielabel met je maximale hypotheek doet

Sinds 2024 telt het energielabel mee in de berekening van je maximale hypotheek, en dat werkt twee kanten op. Er is extra leenruimte om een woning met een goed label te kópen, en er is extra leenruimte om een woning te verduurzámen. Die tweede pot is het grootst bij de slechtste labels, omdat daar de meeste winst te halen valt.

Per 2026 is er één wijziging die juist hier relevant is. De extra ruimte voor de zuinigste woningen is verlaagd: voor een woning met label A+++ van € 30.000 naar € 25.000, en voor de categorie daarboven van € 50.000 naar € 40.000. De redenering van de overheid is dat bij deze woningen de energierekening nauwelijks verder omlaag kan, en dat de aanvullende optie — extra zonnepanelen — minder oplevert nu de salderingsregeling per 1 januari 2027 stopt. Voor woningen met een label tussen G en A++ bleef de verduurzamingsruimte ongewijzigd.

Wat in alle gevallen geldt: die extra ruimte is een aanvulling op een normale toets, geen vervanging ervan. Je inkomen, je verplichtingen en de waarde van de woning blijven bepalend.

Wat er sinds 29 mei is veranderd aan het label zelf

Per 29 mei 2026 is het energielabel voor woningen en gebouwen vernieuwd. Het label ziet er anders uit — met pictogrammen, doorverwijzingen naar subsidies en een QR-code — en de labelplicht geldt voortaan ook voor monumenten, waarvoor eerder een uitzondering gold. Labels die vóór die datum zijn geregistreerd, blijven gewoon geldig en worden niet aangepast.

Dat laatste is het belangrijkste punt voor woningeigenaren hier: je bestaande label vervalt niet en je hoeft niets te doen. Maar als je gaat verbouwen en daarna verkoopt, is een nieuw label opnemen wel het moment waarop de verbetering zichtbaar wordt — en dat label is precies wat een koper straks gebruikt voor zíjn maximale hypotheek.

NHG: een ruimere grens en een budget dat je later mag invullen

Financier je energiebesparende voorzieningen mee, dan verruimt de NHG-kostengrens in 2026 van € 470.000 naar € 498.200. Het bedrag boven de gewone grens moet dan volledig naar die voorzieningen gaan. Voor woningen met het hoogste label gelden aanvullende voorwaarden.

Weet je nog niet precies wat je wilt doen, dan bestaat het Energiebespaarbudget: daarmee mag je tot 6% boven de waarde van de woning vóór de maatregelen financieren, zonder vooraf te hoeven vastleggen welke maatregelen het worden. Je regelt de financiering dus eerst en laat je daarna adviseren over wat bij jouw woning past. Het geld komt in een bouwdepot, waaruit je de rekeningen betaalt.

Wat dit in Leidsche Rijn concreet betekent

Hier speelt iets wat elders in het land veel minder aan de orde is. Leidsche Rijn ligt in het verzorgingsgebied van het warmtenet van Utrecht en Nieuwegein, waarop in totaal zo’n 61.000 gebouwen zijn aangesloten. Veel woningen hier hebben daardoor geen cv-ketel die je door een warmtepomp kunt vervangen — de grootste en bekendste verduurzamingsstap valt bij die woningen simpelweg weg.

Wat overblijft is minder spectaculair maar wel rendabel: isolatie van vloer, dak en spouw waar dat nog niet gebeurd is, beter glas, kierdichting, ventilatie en zonnepanelen. Juist bij zonnepanelen is het rekenwerk dit jaar veranderd door het einde van de salderingsregeling per 1 januari 2027; de terugverdientijd die je in oudere berekeningen tegenkomt, klopt niet meer.

Verbouwen of toch verhuizen

De vraag achter de vraag is meestal niet financieel maar praktisch: past deze woning nog bij ons als we er nog acht jaar in willen wonen? Wat ik in zo’n gesprek doe, is beide routes doorrekenen. Aan de ene kant de verbouwing: wat kost hij, wat kun je meefinancieren, wat doet dat met je maandlast en wat blijft er aan eigen geld over. Aan de andere kant de verhuizing: wat je woning nu waard is, wat je ervoor terugkoopt en wat er met je huidige rente gebeurt.

Als Erkend Hypothecair Planner kijk ik daarbij verder dan de maandlast van volgend jaar: een verbouwing die je tot je pensioen meeneemt, reken je anders door dan een verhuizing die over vijf jaar weer op de agenda staat.

Veelgestelde vragen

Mag ik meer lenen dan mijn woning waard is als ik verduurzaam?

Voor energiebesparende voorzieningen mag je boven de gebruikelijke grens van 100% van de woningwaarde uitkomen. Met NHG verruimt de kostengrens in 2026 van € 470.000 naar € 498.200, waarbij het meerdere volledig naar die voorzieningen moet gaan. Weet je nog niet welke maatregelen je neemt, dan kun je via het Energiebespaarbudget tot 6% boven de waarde vóór de maatregelen financieren.

Moet ik een nieuw energielabel aanvragen nu het label per 29 mei 2026 is vernieuwd?

Nee. Labels die vóór 29 mei 2026 zijn geregistreerd blijven geldig en worden niet aangepast; de vernieuwing geldt voor labels die daarna worden afgegeven. Een nieuw label is wel zinvol nadat je hebt verduurzaamd, omdat een koper het label gebruikt voor zijn eigen maximale hypotheek.

Deze informatie is algemeen en geschreven op basis van de situatie op de genoemde controledatum. Regels, rentes en marktcijfers veranderen. Voor jouw situatie is persoonlijk advies nodig.

Direct hulp bij jouw situatie