Startersvrijstelling naar € 615.000 in 2027: wachten of nu kopen?

Op Prinsjesdag, 15 september 2026, is voorgesteld om de woningwaardegrens van de startersvrijstelling op de overdrachtsbelasting per 1 januari 2027 te verhogen van € 555.000 naar € 615.000. Voor een starter in Leidsche Rijn die een woning van € 600.000 koopt, is dat het verschil tussen € 12.000 overdrachtsbelasting en nul. Dat is een bedrag waar je iets voor doet. Toch is mijn antwoord op de vraag of je daarom moet wachten niet automatisch ja: de rente loopt op, de prijzen stijgen door, en het voorstel is nog niet aangenomen. In dit artikel zet ik de drie kanten van die afweging naast elkaar.

Wat er precies is voorgesteld

Het Belastingplan 2027 bevat drie maatregelen die voor woningkopers uitmaken.

De startersvrijstelling. De woningwaardegrens gaat van € 555.000 naar € 615.000 per 1 januari 2027.

De overdrachtsbelasting voor beleggers. Voor woningen waarin de koper niet zelf gaat wonen — beleggers, tweede woningen, vakantiewoningen — gaat het tarief van 8% naar 7%.

De hypotheekrenteaftrek. Het maximale percentage waartegen je hypotheekrente mag aftrekken stijgt van 37,56% naar 38,16%.

Het tarief voor een woning waarin je zelf gaat wonen blijft 2%. En dit hoort erbij: het Belastingplan 2027 moet nog door de Tweede en de Eerste Kamer. Tot die stemmingen achter de rug zijn, is het een voorstel en geen regel. Wie zijn levering doelbewust naar januari schuift, neemt dus een risico.

De overige voorwaarden van de startersvrijstelling veranderen niet. Je moet tussen 18 en 35 jaar oud zijn, je gaat zelf in de woning wonen, en je mag de vrijstelling één keer in je leven gebruiken. Bij de notaris onderteken je daarvoor een verklaring.

Waarom het moment bij de notaris beslist, niet het moment van je bod

Dit is het punt dat het vaakst misgaat. Voor de overdrachtsbelasting geldt de datum waarop de woning bij de notaris aan je wordt geleverd. Niet de datum waarop je bod wordt aangenomen, en niet de datum van het koopcontract. Je kunt dus in november 2026 een woning kopen en toch onder de regels van 2027 vallen, mits de levering in januari of later plaatsvindt.

Dat maakt de leveringsdatum onderhandelbaar — en dat is iets wat je bij het uitbrengen van je bod moet regelen, niet erna. Een verkoper die zijn eigen volgende woning al heeft gekocht, wil juist snel leveren. Een verkoper die nog zoekt, vindt uitstel vaak prima.

Let ook op de harde grens. De woningwaardegrens is geen schijf: kom je erboven, dan vervalt de vrijstelling volledig en betaal je 2% over de hele koopsom. Bij € 615.000 is dat nul euro, bij € 616.000 is dat € 12.320. Dat verschil van duizend euro in de koopsom kost je dus ruim twaalf keer zoveel aan belasting.

Wat het in Leidsche Rijn concreet scheelt

De verhoging raakt precies het prijssegment waar hier veel woningen in vallen. De mediane verkoopprijs in de regio Utrecht lag in het derde kwartaal van 2026 op € 571.000 — dus boven de grens van 2026 en onder de voorgestelde grens van 2027. Een starter die zo’n woning koopt, betaalt dit jaar € 11.420 overdrachtsbelasting en volgend jaar niets.

Per woningtype loopt het uiteen. Appartementen gingen in de regio voor een mediaan van € 429.000 en vallen nu al ruim onder de grens; voor die kopers verandert er niets. De mediane tussenwoning kwam in het derde kwartaal uit op precies € 555.000 — exact op de grens van dit jaar, en dus een woning waarbij duizend euro koopsom het verschil maakt. Hoekwoningen zaten op € 592.000: boven de grens van 2026, onder die van 2027, en daarmee het segment dat er volgend jaar bij komt. Twee-onder-een-kapwoningen (€ 775.000) en vrijstaande woningen vallen ook in 2027 buiten de vrijstelling.

Voor beleggers verandert er iets anders: het tarief gaat van 8% naar 7%. In Leidsche Rijn is dat beperkt van betekenis, omdat de opkoopbescherming van de gemeente Utrecht geldt tot een WOZ-waarde van € 686.000. Veel woningen hier kun je dus niet kopen om te verhuren, ongeacht het tarief.

De andere kant van de rekening

Hier wordt het een echte afweging, want twee dingen werken tegen wachten.

Ten eerste de rente. De gemiddelde rente voor tien jaar vast met NHG stond op 12 oktober 2026 op 4,49%, na een piek van 4,52% de week ervoor. Begin dit jaar was dat nog 3,68%. In week 38 steeg die rente in één week met bijna 18 basispunten — volgens De Hypotheekshop een van de tien grootste weekstijgingen sinds 2004 — en op 17 september verhoogden ABN AMRO, ING, Rabobank en ASN op dezelfde dag hun tarieven, voor het eerst sinds 2015. Over een lening van € 450.000 is 0,3 procentpunt extra rente ruim € 1.300 bruto per jaar, en dan voor de hele rentevaste periode, terwijl de vrijstelling eenmalig is.

Ten tweede de prijzen. De mediane verkoopprijs in de regio Utrecht lag 1,4% hoger dan een jaar eerder. Op € 571.000 is dat ongeveer € 8.000 — minder dan de € 11.420 die je met de vrijstelling bespaart. Bij deze prijsontwikkeling weegt de vrijstelling dus zwaarder dan een jaar prijsstijging, wat een kwartaal eerder nog andersom lag. Maar het blijft een gok op de markt: een woning die nu € 600.000 kost, kan volgend jaar boven de € 615.000 uitkomen, waarmee de vrijstelling alsnog vervalt.

Wat je er tegenover kunt zetten: het aanbod in de regio nam met 23,6% toe ten opzichte van een jaar eerder. Een ruimere markt maakt onderhandelen over de leveringsdatum makkelijker.

Koop je samen en is een van jullie ouder dan 35?

De vrijstelling wordt per koper getoetst. Zijn jullie samen eigenaar, ieder voor de helft, en is één van jullie 36, dan krijgt de jongste partner vrijstelling over zijn of haar helft en betaalt de ander 2% over de andere helft. De woningwaardegrens geldt daarbij voor de hele woning, niet voor het aandeel.

Wat ik zou nagaan

Drie vragen. Val je met de woning die je zoekt werkelijk tussen € 555.000 en € 615.000 — want daaronder of daarboven verandert er niets voor je. Hoe duur is wachten in jouw geval, gerekend met de rente en met de prijsontwikkeling in je eigen segment, en niet met een algemeen gemiddelde. En: kun je de leveringsdatum in je bod regelen zonder dat je bod daardoor verliest? Hoeveel je in dit segment überhaupt kunt lenen, heb ik uitgewerkt in welk inkomen heb je nodig; wat er dit jaar verder verandert voor kopers hier staat in een huis kopen in Leidsche Rijn in 2026.

Veelgestelde vragen

Staat de startersvrijstelling van € 615.000 al vast?

Nee. De verhoging is onderdeel van het Belastingplan 2027 dat op Prinsjesdag, 15 september 2026, is gepresenteerd en nog moet worden goedgekeurd door de Tweede en de Eerste Kamer. Tot die stemmingen zijn afgerond is het een voorstel. Wie zijn leveringsdatum daarop afstemt, moet weten dat de regel nog kan veranderen.

Geldt de datum van mijn bod of de datum bij de notaris?

De datum van de levering bij de notaris is bepalend voor de overdrachtsbelasting. Koop je in november 2026 een woning en wordt die in januari 2027 geleverd, dan gelden de regels van 2027. Omdat de leveringsdatum in de koopovereenkomst wordt vastgelegd, is dit iets om bij je bod te regelen en niet daarna.

Deze informatie is algemeen en geschreven op basis van de situatie op de genoemde controledatum. Regels, rentes en marktcijfers veranderen. Voor jouw situatie is persoonlijk advies nodig.

Direct hulp bij jouw situatie