Landelijk vlakt de prijsstijging af — geldt dat ook voor Leidsche Rijn?

Ja, ook hier. Het CBS meldde op 22 oktober dat bestaande koopwoningen in september 2,9% duurder waren dan een jaar eerder (na 3,3% in augustus), en dat die jaarstijging sinds eind 2024 vrijwel onafgebroken afvlakt. In de regio Utrecht was diezelfde beweging al eerder zichtbaar: de mediane verkoopprijs kwam in het derde kwartaal van 2026 uit op € 571.000, 1,4% hoger dan een jaar eerder — vrijwel gelijk aan het landelijke NVM-cijfer van 1,8%. Wie hier verkoopt, moet het verschil dus niet zoeken in de prijsontwikkeling. Dat zit ergens anders: in hoe krap de markt is. En dat is voor je vraagprijs belangrijker dan het jaarcijfer.

Wat er precies gepubliceerd is

De cijfers over september laten twee dingen tegelijk zien. De prijzen liggen nog steeds hoger dan een jaar eerder: 2,9% ten opzichte van september 2025. Maar ten opzichte van augustus daalden ze met 0,4%, en er werden 20.383 woningen verkocht, 7,1% minder dan een jaar eerder. De gemiddelde verkoopprijs steeg wel licht, naar € 504.658. Dat lijkt tegenstrijdig, maar de prijsindex corrigeert voor verschillen in het soort woningen dat verkocht wordt en het gemiddelde niet. Het tempo zakt dus, en die afvlakking is geen incident: het is een lijn die al sinds eind 2024 loopt.

Dat het CBS-cijfer wat hoger ligt dan het NVM-cijfer komt door de meetmethode — het CBS en het Kadaster kijken naar alle geregistreerde transacties, de NVM naar de woningen die haar leden verkochten. De richting is bij beide dezelfde.

Die afvlakking heeft vooral met aanbod te maken. Landelijk stonden er in het derde kwartaal van 2026 bijna een kwart meer woningen te koop dan een jaar eerder (39.001), werden er 41.732 woningen verkocht (0,6% meer), lag de krapte-indicator op 2,8 en werd 66% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Een woning stond gemiddeld 31 dagen te koop en werd gemiddeld 3,3% boven de vraagprijs verkocht.

En hier?

Zet die landelijke cijfers naast de regio Utrecht en het verschil springt eruit — niet in de prijsstijging, maar in alles daaromheen. Krapte-indicator 2,3 tegenover 2,8 landelijk: een koper hier kon uit ruim twee woningen kiezen. Ruim 75% van de woningen ging boven de vraagprijs weg tegenover 66% landelijk. De verkooptijd lag op 26 dagen tegenover 31. En het verschil tussen vraag- en verkoopprijs bedroeg hier gemiddeld 6,1%, tegen 3,3% landelijk: kopers betalen in deze regio dus bijna twee keer zoveel bovenop de vraagprijs.

De verklaring is niet ingewikkeld. De regio Utrecht heeft een groot tekort en weinig ruimte, en Leidsche Rijn en Vleuten-De Meern hebben daarbij iets wat elders schaars is: veel eengezinswoningen met een tuin, op fietsafstand van scholen en voorzieningen, met een station en de A2 in de buurt. Dat type woning is precies waar de meeste vraag naar is, ook als de markt landelijk rustiger wordt.

Eén cijfer wijst wel op beweging: het aanbod in de regio Utrecht lag in het derde kwartaal 23,6% hoger dan een jaar eerder. Meer keuze voor kopers is de eerste stap naar een rustiger markt, en dat is hier dus al begonnen.

Waarom een landelijk gemiddelde je vraagprijs niet bepaalt

Het landelijke cijfer is een optelsom van heel verschillende markten. Er zitten krimpregio’s in en er zit Utrecht in. Als je je vraagprijs baseert op “de markt koelt af”, terwijl je woning in Terwijde of Vleuterweide staat, laat je waarschijnlijk geld liggen. Andersom werkt het net zo goed: een vraagprijs die gebaseerd is op wat de buren vorig jaar kregen, kan te hoog zijn als jouw woning een slechter energielabel of een minder gunstige ligging heeft.

Wat wél uit de landelijke cijfers te halen valt, is de richting. Meer aanbod betekent dat kopers meer te kiezen hebben en kritischer worden. Dat merk je in de praktijk eerder aan de randen van de markt dan in het midden: woningen met achterstallig onderhoud, een matig energielabel of een lastige ligging verkopen minder makkelijk boven de vraagprijs dan twee jaar geleden, terwijl de courante tussenwoning nog steeds hard gaat.

Wat dit betekent voor het moment van verkopen

De vraag die ik het vaakst krijg is of je nu moet verkopen of nog even moet wachten. Mijn antwoord is meestal dat het moment minder uitmaakt dan de voorbereiding, en dat geldt zeker in een markt die nog steeds krap is.

Twee overwegingen zijn wel het benoemen waard. De hypotheekrente is deze zomer opgelopen, en een hogere rente drukt op termijn wat kopers kunnen betalen. Dat effect komt nooit meteen, maar het is er wel. Daar staat tegenover dat je zelf ook koper bent als je doorstroomt: verkoop je duur, dan koop je meestal ook duur, en dan is de prijs waartegen je verkoopt maar de helft van het verhaal.

De cijfers over het derde kwartaal verschijnen half oktober. Dan zien we of het ruimere aanbod in de regio Utrecht ook doorwerkt in de overbieding en de verkooptijd. Ik bespreek die cijfers in de kwartaalmonitor.

Wat ik doe voordat er een vraagprijs op staat

Een vraagprijs bepalen doe ik niet met een landelijk gemiddelde en ook niet met een rekenmodel alleen. Ik kijk naar wat er in de afgelopen maanden in jouw straat en in vergelijkbare buurten daadwerkelijk verkocht is, naar hoeveel dat afweek van de vraagprijs, en naar wat er op dit moment naast jouw woning te koop staat — want dat is de concurrentie waar een koper jouw huis mee vergelijkt. Als er een gevalideerde taxatie nodig is, laat ik die door een NRVT-taxateur uitvoeren.

Daarna gaat het over strategie: vraag je scherp onder de verwachte opbrengst om biedingen uit te lokken, of zet je hem op de waarde en geef je kopers rust? Beide werken, maar niet voor elke woning en niet in elke markt. Dat is het gesprek dat ik met verkopers voer voordat de foto’s gemaakt worden.

Veelgestelde vragen

Dalen de huizenprijzen nu?

Nee. Volgens het CBS lagen de prijzen van bestaande koopwoningen in september 2026 nog 2,9% hoger dan een jaar eerder. Wat er gebeurt is dat het tempo van de stijging afneemt, vooral doordat er meer woningen te koop staan; ten opzichte van augustus lagen de prijzen 0,4% lager. In de regio Utrecht lag de prijsstijging in het derde kwartaal van 2026 op 1,4% ten opzichte van een jaar eerder.

Kan ik beter wachten met verkopen tot het weer drukker wordt?

Dat is een gok op iets wat niemand weet. In de regio Utrecht is de markt nog steeds krap: een koper kon in het derde kwartaal van 2026 gemiddeld uit ruim twee woningen kiezen, ruim 75% van de woningen ging boven de vraagprijs weg en de verkoopprijs lag gemiddeld 6,1% boven de vraagprijs. Als je doorstroomt, koop je bovendien in dezelfde markt waarin je verkoopt — het verschil tussen beide prijzen telt dan zwaarder dan het moment.

Deze informatie is algemeen en geschreven op basis van de situatie op de genoemde controledatum. Regels, rentes en marktcijfers veranderen. Voor jouw situatie is persoonlijk advies nodig.

Direct hulp bij jouw situatie